人人东谈主寿入局养老社区较晚，膨胀速率却是最快的。其法宝等于轻金钱模式美女艳照，即租借更正已有物业。

正在召开中的两会，对于养老和银发经济的提案日益增加。

这背后，是老龄化带来的严峻挑战。数据炫耀，中国 65 岁及以上东谈主口占比达 15.6%，细腻迈入深度老龄化社会。

对日益增长的养老 服 务刚性需求，如何灵验应酬老龄化带来的挑战，已成为社会各界爱护的焦点。

2007 年，当泰康保障集团董事长陈东升迈出养老社区第一步时，阛阓上的质疑声络绎络续，以为其借养老社区之壳， 行地产之实。

18 年昔日，泰康用 20 余万份与养老社区绑定的"幸福有约"保单，撬动了四千亿的保费范围。而大型保障公司则争相参加养老界限，养老社区俨然成为家底雄厚的保障公司标配。

人人东谈主寿亦然其中之一。

从安邦集团化险而来，人人东谈主寿试图依靠养老社区弯谈超车，以解脱昔日"大干快上"、却带不来价值的单一银保渠谈之敛迹。

人人东谈主寿入局养老社区较晚，膨胀速率却是最快的。于今，人人东谈主寿已在寰球 15 个城市，落地 17 家"城心养老社区"。

当中的"法宝"，等于轻金钱模式，即租借更正已有物业。

同期，各家保障巨头日益意见到，重金钱养老社区所需资金之多、耗时之久。不少公司也曾决定放缓重金钱项盘算布局，转向轻金钱模式的怀抱。

不外，保障公司在养老功绩中"淘金"，远比想象中更难。

01 养老社区赋能保单

人人东谈主寿集团在 2019 年设置之初，就一早定下养老算作核神思谋，并运行尝试以轻金钱模式涉足养老社区。

人人东谈主寿的前身是安邦东谈主寿。彼时，安邦东谈主寿靠在银保渠谈销售中短存续期居品，保费范围赶快扩大，成为"安邦系"在国际一掷令嫒的弹药库。

尔后，安邦系殒命。人人保障集团接办昔日安邦留传住的金钱欠债。

为填上昔日的"穴洞"，除了执续"瘦身"、变卖金钱外，人人东谈主寿也在想想法晋升承保的价值水平。

因此，与养老社区一并起步的，还有人人东谈主寿在银保渠谈以外，扩展面向高端客群的孤立代理东谈主队伍。两者是在统一诉求逻辑下的相得益彰。

为何养老社区不错赋能保单销售？

因为保障居品是无形的，一般客户对非实体商品梗阻感知。若销售队伍莫得富足的功底，便会和客户掉入比拼收益的罗网中。

高端养老社区则是有形的。好意思好养须生涯近在眉睫，客户更容易脱离单纯对保单收益的鼠腹鸡肠，转为其他"增量价值"买单。

有鉴于此，在居品遐想想路上，能绑定养老社区的保费门槛，也水长船高。

据金妹妹向人人东谈主寿居品销售东谈主员处了解，诚然交押金也不错入住养老社区，但城市级别不同，门槛也不同。比如，二线城市尚有腾挪余步，一线城市基本"满员"，不买保单就得列队。

从现实情况看，目 前总保费 120 万，保障公司不错保证客户能入住其二线城市的养老社区。若想入住其北京、上海等一线城市社区，总保费需要达到 200 万元。

养老社区对人人东谈主寿代理东谈主队伍的赋能服从可想而知。

2023 年底时，人人保障曾对外泄露，养老端已迎来超 2 万名高净值客户，积聚 200 亿元的养老保单，社区的发展也带动形成超越 300 东谈主的销售精英。

与此同期，人人东谈主寿也在短本领内培养出七百余位 MDRT（百万圆桌）会员。对于一个起步较晚、仅有万东谈主范围的个险队伍而言，这一数字算得上获利杰出。

02 轻重金钱之辩

缔造养老社区对拉动保单销售有所助益。不外比年来，国寿 ( 601628.SH ) 、太保（601601.SH）、太平（00966.HK）等巨头，齐在放缓或住手对重金钱养老社区的投资，探索轻金钱模式。

这是因为，养老社区对保障公司带来了真金白银的匡助，然则这些匡助的代价也相等上流。

泰康东谈主寿董事长陈东升曾默示，养老社区并不是个"好生意"——与短平快的庸碌贸易地产不同，养老地产缔造周期长、利润低。

一个重金钱养老社区神志，从拿地到盖房平均周期是 5 年；缔造 1 个社区的破耗是 30 亿元— 50 亿元，并要承受 5 年无收益的压力。

业内测算，泰康之家这些年总拿大地积逾 300 万㎡，仅拿地资本就超越 80 亿元。

其他在重金钱上布局的保障公司，单个社区的投资也齐在 20 亿元 -40 亿元之间。不错说，莫得富足的家底，基本无法玩转重金钱养老社区。

不外，跟着一个个重金钱社区落地，头部保障公司也意见到养老社区投资体量浩瀚。前期布局本领过长，导致迟迟无法盈利。

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昔日泰康燕园因拿地早， 近几年土地增值已在账面为泰康带来超百亿的答复。而目前跟着房地产阛阓调度，也曾的收益已难再复制。

况兼，不同地区对养老社区的偏好和给与历程不同。"模范化"的养老社区，容易在当地遇到"水土回击"。

这小数上，人人东谈主寿走在行业前线。一运行，人人东谈主寿便以"轻金钱租借为主、小样本试点先行、快回流促均衡"算作养老社区的策略。

人人保障集团副总司理李欣曾默示，轻金钱城 心社区一张床位的资本，仅为重金钱养老机构的一半；保障公司通过租借轻金钱物业把资本降下来，盘算是镌汰每位入住老东谈主取得功绩的资本。

据金妹妹相熟的人人东谈主寿东谈主士涌现，因其单个养老社区的改动资本较低，回本周期剖析快于重金钱社区。

养老社区来自入住老东谈主 的房租（每月 1.2 万元 -3 万元不等），基本不错褪色地盘的房钱；平常的医养功绩用度不错与社区的运营资本相抵。北京社区开业三年来，已驱散盈亏均衡。

"因为目前对于养老产业的深爱，多地政府欢 迎养老社区入驻当地，保障公司的物业租借用度不错压到很低。"该东谈主士默示，"因为是更正社区，供给速率很快，18 个月就能完成更正，无须记挂养老社区权柄超售的问题。"

03 运营堵点

无论是轻金钱如故重金钱的养老社区，运营齐是绝顶大的挑战。

在国际阛阓，养老机构的主要参与方并不是保障公司，而是专科的功绩机构和 REITS 投资方。

究其原因，养老产业是一个比保障业范围更大的界限。其计算逻辑息争决模式，与保障均有较大各异，需要依赖多重力量救助。

比如，养老社区内东谈主才紧缺，令行业通盘参与者头疼。

"入住养老社区的老年东谈主大批在 88 岁以上，大部分有基础疾病，对于照拂条款较高。如若遇到老年拘泥的长辈，会更难一些。因为这些老东谈主本性变化，打骂投诉齐是常事，社区把工资加到一两万也留不住东谈主。"人人城心社区某使命主谈主员默示。

尤其在上海这么老龄化历程更高的地区，养老社区已开启"抢东谈主大战"，花重金挖有教化的运营解决队伍并不鲜见。这使得运营资本水长船高。

另一边，养老社区动辄百万的高门槛，以及每月数万元的月费，让入住老东谈主的家属对养老社区有更大的期待。客户得志的模范线也越来越高。

据金妹妹了解，人人东谈主寿一直竭力于买通病院绿色通谈，以更好为潜在客户提供增值眩惑力，目前仍在奋发之中。

此外，阛阓到 底有 多需要高端养老社区，也成为保障业内探讨的一大焦点。

刻下，中国养老呈现" 9073 "样式。即 90% 在家中养老，7% 在居家小区近邻或与小区勾通的养老中心养老，仅有 3% 老年东谈主在贸易机构养老。

从这相同式看，保障公司所提供的高端贸易养老功绩的面向的东谈主群，是这 3% 小众中的小众。

北京社区高达 98% 的入住率以外，二线城市的保障机构养老社区入住率并不高。

以中国东谈主寿旗下养老社区国寿嘉园为例，据金妹妹从业内了解，其位于天津唯独一家五级达场地养老社区"天津乐境"，2023 年底入住率约在 30%。

即便商酌到国寿 2024 年旗下社区入住率 增长了 70%，也仅有 50% 落魄的入住率。这距离业内公认 60% 的盈亏均衡线仍有距离。

况兼，这些二线以下城市的养老社区，交 3 万元 -5 万元傍边的押金即可入住，无需购买保单。这令前述拉动保单的初志松弛。

国寿刚入局养老社区尚待发力，"天津乐境"位置也偏离市区，但城市区域各异可见一斑。这豪迈是另一巨头中国吉祥（601318.SH）在养老社区业务上参与较少的原因。

吉祥仅在上海、深圳落地了高端养老社区颐年城，且把保费门槛设定到 500 万以上。

据接近吉祥的东谈主士默示，吉祥这么作念，一方面是商酌到重金钱的压力，另一方面亦然居家养老功绩更易驱散范围化与资本优化。

不外业内也有声息以为，高端养老社区是一个标杆，不错起到老师客户的作用。其有助于冉冉驱散养老社区从"高知高管高干"的东谈主群，向普罗巨匠扩散。

仅仅，从王谢堂前燕到寻常匹夫家，保障公司养老社区的软硬实力匹配，仍需消化的本领。

本文来自微信公众号"阿尔法工厂金融家"美女艳照，作家：金妹妹，36 氪经授权发布。